Berechnungsgrundlagen & Formeln
Hier steht offen, wie immob-rechner.de rechnet. Alle Rechner verwenden dieselben zentralen Formeln.
Festes Beispiel
Kaufpreis: 320.000 €
NRW Grunderwerbsteuer: 6,5 % = 20.800 €
Makler: 3,57 % = 11.424 €
Notar + Grundbuch: 2 % = 6.400 €
Kaufnebenkosten: 38.624 €
Gesamtkosten: 358.624 €
Eigenkapital: 60.000 €
Darlehen: 298.624 €
Zins: 3,5 % · Tilgung: 2 %
Monatsrate: 1.368,69 € ≈ 1.369 €
Restschuld nach 10 Jahren: 227.236,68 € ≈ 227.237 €
Bei 1.350 € Kaltmiete, 2 % Mietausfall, 160 € laufenden Kosten und 150 € Rücklage ergibt sich ein monatlicher Cashflow von −355,69 € und eine Nettorendite von 3,39 %.
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Ländersteuersatz. Makler und Notar/Grundbuch werden jeweils als Prozentsatz des Kaufpreises angesetzt. Gesamtkosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
Darlehen und Rate
Darlehen = max(0, Gesamtkosten − Eigenkapital). Anfangsrate pro Monat = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12.
Restschuld
Restschuld nach n Monaten = Darlehen × (1 + Monatszins)n − Monatsrate × (((1 + Monatszins)n − 1) ÷ Monatszins).
Bei 0 % Zins wird der Sonderfall linear gerechnet: Restschuld = Darlehen − Rate × Monate.
Rendite & Cashflow
Bruttorendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
Effektive Jahresmiete = Jahreskaltmiete × (1 − Mietausfallquote).
Nettorendite = (effektive Jahresmiete − laufende Jahreskosten − Jahresrücklage) ÷ gesamte Anschaffungskosten × 100.
Cashflow = effektive Monatsmiete − laufende Kosten − Rücklage − Kreditrate.
Break-even-Kaltmiete = (Kreditrate + laufende Kosten + Rücklage) ÷ (1 − Mietausfallquote).
Cashflow-Rendite auf EK = Jahrescashflow ÷ Eigenkapital × 100.
EK-Rendite inkl. Tilgung = (Jahrescashflow + tatsächliche Tilgung im ersten Jahr) ÷ Eigenkapital × 100.
Grunderwerbsteuer 2026
Baden-Württemberg 5,0 % · Bayern 3,5 % · Berlin 6,0 % · Brandenburg 6,5 % · Bremen 5,0 % · Hamburg 5,5 % · Hessen 6,0 % · Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % · Niedersachsen 5,0 % · Nordrhein-Westfalen 6,5 % · Rheinland-Pfalz 5,0 % · Saarland 6,5 % · Sachsen 5,5 % · Sachsen-Anhalt 5,0 % · Schleswig-Holstein 6,5 % · Thüringen 5,0 %.
Sanierung
Der Sanierungsplaner verwendet bewusst Kostenspannen statt punktgenauer Versprechen. Die hinterlegten Annahmen sind zentrale Orientierungswerte und lassen sich später an aktualisierte Marktdaten anpassen.
Datenstand und Quellenprinzip
Steuersätze und gesetzliche Hinweise wurden zum Stand 04.10.2026 geprüft. Veränderliche Werte sollten regelmäßig aktualisiert werden. Für individuelle Kauf- oder Finanzierungsentscheidungen sind die konkreten Vertrags- und Objektunterlagen maßgeblich.